CUERNAVACA, LA CIUDAD QUE SE VENDE… PERO QUE SUS HABITANTES YA NO PUEDEN COMPRAR
LA CRÓNICA DE MORELOS
Martes 1 de septiembre de 2026
Por Guillermo Cinta Flores
Cuernavaca vuelve a vivir un auge inmobiliario, aunque en realidad la historia no comenzó ayer. La novedad está en las dimensiones de los proyectos, el precio de la vivienda y el perfil del comprador al que van dirigidos. La capital morelense continúa vendiendo clima, cercanía con la Ciudad de México, vegetación, seguridad privada y plusvalía; sin embargo, buena parte de quienes trabajan y forman una familia en Morelos ya no reúne los ingresos necesarios para comprar en la ciudad que habita.
Un reportaje publicado por El Sol de Cuernavaca puso cifras y nombres al fenómeno reciente. Empresas como Vinte y Portenta impulsan complejos de vivienda con amenidades, áreas verdes, vigilancia y conceptos residenciales. Uno de los proyectos ofrece inmuebles de entre 2.5 y cuatro millones de pesos; otras ofertas en la ciudad rebasan con facilidad ese rango. El problema no es que se construya vivienda nueva, sino que el mercado formal se está alejando del salario local y se orienta hacia compradores de la Ciudad de México, inversionistas, jubilados, personas con ingresos altos o familias que buscan una segunda residencia.
Una historia que comenzó hace medio siglo
Para quienes hemos observado la transformación de Cuernavaca durante décadas, nada de esto resulta enteramente nuevo. Entre 1976 y 1979 ocurrió un verdadero auge en la expansión de fraccionamientos en la capital, en municipios de su zona metropolitana y en otros puntos de Morelos. En aquellos años había en Cuernavaca no menos de cien fraccionamientos, según el seguimiento que realizamos en El Diario Matutino de Cuernavaca, entonces dirigido por el inolvidable Jaime Morales Guillén.
La ciudad se extendía sobre predios privados, pero también alrededor de tierras ejidales y comunales. El fenómeno alcanzó, con distintas modalidades, municipios como Huitzilac y Emiliano Zapata. A veces el crecimiento fue autorizado y acompañado por infraestructura; en otros casos, la ocupación avanzó primero y la regularización, el agua, el drenaje, las vialidades y el transporte llegaron después —si es que llegaron—. Esa doble vía produjo dos ciudades simultáneas: la de los fraccionamientos residenciales y la de los asentamientos populares levantados en la precariedad jurídica y urbana.
Los documentos oficiales respaldan esa memoria. Un diagnóstico municipal señala que la Zona Metropolitana de Cuernavaca comenzó a perfilarse desde 1970 y que en 1982 el crecimiento había cubierto el suelo agrícola que separaba a la capital de Jiutepec, Temixco y Emiliano Zapata, hasta formar un continuo urbano. El mismo documento reconoce la venta de terrenos ejidales y comunales sin autorizaciones ni servicios, así como la ocupación de barrancas y zonas ambientalmente delicadas.
El crecimiento fue extraordinario. Estudios académicos sobre la diferenciación residencial registran que la población de los municipios metropolitanos se multiplicó por seis entre 1960 y 2000. Otra investigación sobre la forma urbana documenta que Cuernavaca pasó de ocupar menos de mil hectáreas en 1960 a acercarse a nueve mil en 2005. La llamada Ciudad de la Eterna Primavera dejó de ser una localidad compacta: se convirtió en una mancha metropolitana fragmentada, atravesada por barrancas y administrada por ayuntamientos que rara vez crecieron al ritmo del territorio.
Del fraccionamiento a la ciudad amurallada
En un principio, la promoción inmobiliaria vendía descanso, jardines y cercanía con la capital del país. Más tarde agregó casetas, muros, circuitos cerrados, albercas, gimnasios, canchas y múltiples amenidades. La inseguridad terminó convertida también en argumento comercial: se ofrece protección dentro de conjuntos cerrados frente a una ciudad exterior con servicios deteriorados.
La investigación académica de la UAEM sobre la “ciudad fragmentada” explica que estas urbanizaciones cerradas explotan como valores comerciales lo verde y la seguridad, mientras profundizan la separación socioespacial. No se trata únicamente de casas caras. Se crean islas con servicios privados dentro de una metrópoli donde las calles, el transporte, el agua, el drenaje y los espacios públicos soportan una presión cada vez mayor.
La contradicción es visible: el atractivo natural que se vende —clima, árboles, barrancas y paisaje— es el mismo patrimonio que la expansión urbana pone en riesgo. El Programa Parcial de Ahuatlán advirtió que el crecimiento hacia el norte avanzó sobre una zona de recarga del acuífero y sobre áreas que habían sido consideradas no aptas para urbanizar. La impermeabilización del suelo reduce la infiltración del agua, mientras nuevos condominios aumentan la demanda sobre una red hidráulica vieja e insuficiente.
Slim: una versión nunca demostrada
A finales del sexenio de Marco Adame Castillo, de 2006 a 2012, circuló con fuerza la versión de que Carlos Slim, cabeza de Grupo Carso, había comprado un número importante de terrenos para convertirlos en condominios de lujo. También se habló de una eventual adquisición de numerosos inmuebles abandonados en el centro y calles aledañas para desarrollar proyectos comerciales. Ninguna de las dos historias pudo acreditarse públicamente ni se tradujo en los proyectos anunciados. Por ello deben permanecer donde corresponde: como versiones de la época, no como hechos comprobados.
El episodio, sin embargo, revela algo importante. Desde entonces se percibía que el suelo de Cuernavaca y el deteriorado centro histórico podían convertirse en activos para grandes capitales. La expectativa inmobiliaria existía aunque el supuesto comprador no apareciera. El terreno, la casona abandonada o la antigua vivienda familiar comenzaron a valorarse menos por su uso social que por su potencial de reconversión.
Gentrificación a la morelense
La gentrificación suele describirse como la llegada de población con mayor poder adquisitivo a zonas donde vivían familias de ingresos menores, elevando precios y desplazando paulatinamente a los habitantes originales. En Cuernavaca el proceso tiene rasgos particulares: no se limita al centro ni ocurre solamente por el turismo. Se combina con la segunda residencia, la cercanía con la Ciudad de México, el trabajo remoto, la especulación del suelo, las rentas temporales y una oferta habitacional concebida para ingresos que no se generan mayoritariamente en Morelos.
El desplazamiento no siempre adopta la forma dramática de un desalojo. También sucede cuando los hijos de una familia ya no pueden comprar o rentar en el barrio donde crecieron; cuando una vivienda se transforma en alojamiento temporal; cuando suben el predial, las rentas y los servicios; o cuando el pequeño comercio cambia para atender al consumidor de mayor ingreso. La población local permanece físicamente en la ciudad, pero cada vez participa menos de su mercado inmobiliario.
Ahí radica el dato más duro del nuevo auge. Una vivienda de 2.5 millones de pesos exige un enganche considerable y mensualidades hipotecarias incompatibles con los salarios de una entidad donde casi siete de cada diez trabajadores se encuentran en la informalidad. Aun con dos ingresos familiares, estabilidad laboral y crédito, el acceso se vuelve excepcional. La oferta puede ser legal, moderna y rentable, pero no está resolviendo la necesidad de vivienda de la mayoría de los morelenses.
Construir no basta: hay que gobernar el territorio
Sería simplista condenar todo desarrollo inmobiliario. La construcción genera empleo, inversión y actividad económica; además, una ciudad necesita renovarse. La pregunta decisiva es qué se construye, para quién, en qué suelo, con cuánta agua, bajo qué reglas y quién paga el costo de ampliar vialidades, drenajes, seguridad y servicios.
Cuernavaca necesita saber cuántas viviendas nuevas puede soportar cada zona, qué disponibilidad real de agua existe, cuál será el impacto sobre barrancas y áreas de recarga, y qué proporción de la oferta estará al alcance de la población local. Las autorizaciones no deberían evaluarse predio por predio, como si cada proyecto estuviera aislado, sino por su efecto acumulado sobre toda la metrópoli.
El auge de 1976 a 1979 enseñó que la expansión sin planeación deja facturas durante generaciones. Medio siglo después, la ciudad sigue pagando tuberías insuficientes, tráfico, pérdida de suelo verde, asentamientos irregulares y desigualdad territorial. La diferencia es que ahora los desarrollos se anuncian con imágenes impecables y decenas de amenidades. Pero detrás de la mercadotecnia permanece la misma pregunta: ¿Cuernavaca se está construyendo para quienes viven de su economía o se está convirtiendo en una mercancía para quienes pueden comprarla desde fuera?
Fuentes consultadas
El Sol de Cuernavaca, “El ‘boom’ de los desarrollos inmobiliarios en Cuernavaca”, 17 de agosto de 2026.
Ayuntamiento de Cuernavaca, antecedentes del Programa Parcial de Desarrollo Urbano Sustentable de Ahuatlán.
Concepción Alvarado Rosas, estudios sobre diferenciación socio-residencial y fragmentación urbana en la Zona Metropolitana de Cuernavaca.
Guillermina Olivera Lozano, estudio sobre urbanización informal y acceso al suelo y la vivienda en Cuernavaca.
Testimonio y archivo periodístico aportados por Guillermo Cinta Flores sobre El Diario Matutino de Cuernavaca (1976-1979).
